مسکن مهر

فرشید ایلاتی/ مسکن مهر؛ طرحی که امید خانه دار شدن مردم کم بضاعت و متوسط را زنده کرد!

 سیاست ها و رویکردهای بخش زمین و مسکن بعد از انقلاب اسلامی

قبل از انقلاب مساله زمین و مسکن عمدتاً به عنوان رانت در اختیار افراد خاصی گذاشته می شد و این امر باعث شده بود تا مردم و محرومان از داشتن مسکن متناسب با نیاز محروم باشند، به طوری که این وضعیت اسف بار در پیام حضرت امام خمینی(ره) کاملا شفاف بیان شده است.

به طور کلی در حوزه زمین و مسکن دو نوع جهت گیری و نگاه کلی وجود دارد؛

 جهت گیری اول بیشتر در برگیرنده منافع عموم مردم است که بر ورود مستقیم دولت به همراه مشارکت مردم برای حل معضل مسکن توجه دارد، این نوع جهت گیری در ایران بعد از انقلاب اسلامی مورد توجه امام خمینی، شهید بهشتی و شهید مطهری بوده است که سیاست اجرایی آن با ارائه زمین رایگان و تولید گسترده مسکن همراه است.

جهت گیری دوم که بر حضور حداقلی دولت در بخش مسکن تاکید دارد، بیشتر در برگیرنده منافع بخش خصوصی، بساز بفروشها و دلال ها است و به همین جهت، سیاست های اجرایی در این نوع نگاه بیشتر به دنبال افزایش قدرت خرید مردم برای خرید مساکن بساز و بفروش ها و داغ کردن بازار خرید مسکن است و افزایش وام خرید مسکن، حمایت از سازندگان در اولویت این نوع جهت گیری قرار می گیرند. این نوع جهت گیری در ایران رژیم طاغوت و بعد از انقلاب مورد توجه برخی مسئولین از جمله بنی صدر بوده است.

جهت گیری و نگاه امام خمینی(ره) و بسیاری از بزرگان و متفکرین انقلاب از جمله شهید مطهری و شهید بهشتی با مخالفت های جدی برخی از مسئولین وقت از جمله بنی صدر روبرو بود، ولی به هر حال این نوع نگاه به بخش زمین و مسکن،  توجه به مسکن محرومان، مسکن روستایی و تصویب قانون زمین شهری را موجب شد که در آن پولی بابت زمین از مردم گرفته نمی شد و فقط هزینه آماده سازی زمین اخذ می شد.

 این قانون تا سال 1371 ادامه پیدا کرد و بسیاری از مردم و مستضعفین، صاحب خانه شدند، تا اینکه سال 1372 با تغییر رویکرد دولت وقت در حوزه های اقتصادی و به تبع آن، برخی تغییرات مدیریتی در وزارت مسکن، سبب شد تا بیشتر جهت گیری دوم مورد توجه قرار گیرد و منافع بساز بفروش ها بیشتر تامین شود و مردم از نعمت اجتماعی و اقتصادی زمین و مسکن، تا حد زیادی محروم شوند. بریند این روند باعث رشد لجام گسیخته قیمت مسکن در 3 دهه گذشته بوده است.

مسکن مهر و بازگشت به نگاه بزرگان انقلاب در تأمین مسکن محرومان

این تغییر جهت گیری تا سال 1384 مشهود بود تا اینکه در دولت نهم که به فرموده مقام معظم رهبری بسیاری از شعارهای انقلاب و امام خمینی دوباره زنده شد و در همین راستا در حوزه زمین و مسکن، توجه به نگاه و جهت گیری اول یعنی تامین منافع عموم مردم و بالاخص مستضعفین، دوباره مد نظر مسئولین وقت قرار گرفت.

فرایند عملی که از دل این نوع جهت گیری و توجه جدی به پیام امام خمینی(ره) با رویکرد تأمین منافع محرومین، در دولت نهم بیرون آمد، طرحی شد با عنوان «مسکن مهر»، طرحی که امید خانه دار شدن مردم کم بضاعت و متوسط را زنده کرد.

 مبانی و اصول مسکن مهر:

در بخش هایی از پیام امام خمینی برای حل معضل مسکن، آورده شده است که: «در این طرح، به هیچ عنوان پولی در برابر خرید زمین پرداخت نشود... و نیروی کار و کارگری به طور وسیع به کارافتد و دولت نیز تصمیمات لازم را در تأمین آب و برق و آسفالت و وسایل ایاب و ذهاب و مدرسه و درمانگاه و دیگر نیازمندیهای عمومی فراهم سازد...  با صرفه جویی و دقت کامل خانه های ارزان قیمتی بسازند و در اختیار محرومان قرار دهند.»

مبانی مسکن مهر نیز بر این اصول استوار است که زمین رایگان در اختیار متقاضیان قرار می گیرد، وام ارزان قیمت برای ساخت واحدهای مسکونی در اختیار پیمانکاران است و اشتغالزایی فراوانی نیز در این امر صورت پذیرفته است.

در طرح مسکن مهر، ارزش زمین، که بخش قابل توجهی از هزینه تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، از دوش متقاضیان واقعی مسکن بر داشته شد. زیرا این سهم در کل کشور در دوره ۳6 ساله بیش از 50 درصد بوده است که همچنین در شهرهای بزرگ این سهم به بیش از ۶۰ درصد از قیمت مسکن، می رسد. بنابراین با حذف یا کاهش ارزش زمین از هزینه تمام شده مسکن، تا حدود زیادی هزینه مسکن کاهش می یافت. بنابراین طرح مسکن مهر بر اجاره بلند مدت زمین جهت احداث مسکن مبتنی است.

برخلاف سیاست‌های ناکارآمد و آزمایش شده گذشته که با افزایش وام خرید مسکن، سبب افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی می شد، دولت نهم در طرح مسکن مهر برای تامین مالی پروژه ها، سیاست ارائه وام ارزان قیمت برای ساخت واحدهای مسکونی را در پیش گرفت. در طرح مسکن مهر حدود 70 درصد از هزینه‌های ساخت توسط بانک مسکن به صورت وام قرض الحسنه تامین شده است و تنها 30 درصد از هزینه ساخت بر عهده متقاضیان است. اجرای این سیاست باعث شده است تا آورده متقاضیان نیز صرف تولید و سرمایه گذاری شود.

در طرح مسکن مهر دست دلالان و بساز بفروشان که سودهای فراوانی را به دست می آوردند از مسکن کوتاه کرد و این مساله باعث شد که قیمت تمام شده مسکن در پروژه های مسکن مهر بیش از پیش کاهش یابد. زیرا در این طرح مالکیت زمین به سازندگان واگذار نمی‌شود و سازنده یا پیمانکار صرفاً واسط مدیریتی تولید مسکن است و نه مالک آن، بنابراین سود ناشی از سرمایه‌گذاری و تورم زمین به سازنده منتقل نمی‌شود.

همچنین اجرای این سیاست از دلالی و سوداگری در زمین‌های واگذار شده جلوگیری کرد و باعث شد که تمام این زمین‌ها به واحد مسکونی تبدیل شوند.

در برنامه مسکن مهر نیازمندان واقعی مسکن با دریافت تسهیلات ساخت و زمین به صورت اجاره 99 ساله، از همان ابتدا مالک واحدهای مسکونی شده و سازندگان صلاحیت‌دار نیز علاوه بر گرایش به ‌سمت تولید انبوه و صنعتی و استفاده از فناوری‌های نوین، تنها واسطه مدیریتی بوده و به ساخت واحدهای مسکونی مبادرت می‌کنند که از نتایج آن می‌توان به واگذاری مسکن به قیمت تمام شده به متقاضی و همچنین افزایش سرعت ساخت و تحویل مسکن اشاره کرد.

به طور کلی در این طرح زمین رایگان و تسهیلات به مردم داده می شود و اشتغالزایی گسترده در فرایند تولید مسکن با حاکمیت دولت توسط پیمانکاران انجام می شود و ارزش افزوده حاصل از تولید مسکن به مصرف کننده نهایی می‌رسد.

قطعاً اجرای طرح مسکن مهر دارای کم و کاستی هایی زیادی است، ولی موفقیت یا عدم موفقیت این طرح را  نباید از برخی سیاسیونی که صاحب چندین مسکن ویلایی هستند، و اغراض سیاسی را دخیل می کنند، پرسید، بلکه این سوال را باید از متقاضیان مسکن مهر که با هزاران امید سرمایه های اندک خود را که با مشقت و زحمت فراوان به دست آورده اند و به امید خانه دار شدن، نزد دولت سپرده اند، پرسید.