نفتی به نام تراکم!

تراکم فروشی یکی از مشکلات مهمی است که شهرهای بزرگ کشور به خصوص تهران در دو دهه اخیر با آن روبه رو شده اند؛ امری که درتهران از زمان شهرداری کرباسچی آغاز شد و هنوز هم ادامه دارد و البته شدت آن بیش از پیش شده است. برای فهم بهتر این مسأله می‌توان به اقتصاد عمومی کشور اشاره کرد؛ یکی از مشکلات اساسی اقتصاد ایران وابستگی بیش از حد به نفت است و خام فروشی نفت یکی از مصائب امروزی کشور است که در کنار نبود مدیریت صحیح در خصوص نحوه به کارگیری منابع ارزی حاصل از فروش نفت به چالشی بزرگ تبدیل شده است و کشور را دچار بیماری مهلکی کرده است...

وضعیت مشابهی هم در درآمدهای شهری به وجود آمده است و آن هم وابستگی شدید شهرداری ها به فروش تراکم ساختمانی است.

شهرداری ها برای ساخت مسکن عوارض متعددی را از مالکان و سازندگان دریافت می کنند. یکی از این عوارض ها و جریمه های به اصطلاح قانونی که برای اضافه طبقات ساخته شده از سوی مالکان و سازندگان اخذ می شود تراکم فروشی نام دارد.

بر اساس طرح تفصیلی هر محله از شهر می تواند ارتفاع  و تعداد طبقات مشخصی مجوز ساخت داشته باشد اما تراکم فروشی غیرقانونی و خلاف طرح تفصیلی از سوی شهرداری ها امروزه به عنوان ساده ترین و آسان ترین راه درآمد  برای جبران هزینه های جاری اداره شهرها تبدیل شده است. متاسفانه در کلانشهرها طی سالهای اخیر تراکم فروشی به شدت در دستور کار قرار گرفته است. بر اساس اخبار منتشر شده در طول 8 سال اخیر، حدود 45 هزار میلیارد تومان درآمد شهرداری حاصل از تراکم فروشی بوده است!

نتیجه اولیه و بدیهی تراکم فروشی، افزایش قیمت زمین در کلان شهرها و به خصوص تهران است که با توجه به آخرین آمارهای رسمی منتشر شده در تهران قیمت زمین و خانه کلنگی در 8 سال گذشته تقریبا چهار برابر شده است!.

متاسفانه هرچند شهرداری های کشور در سالهای گذشته توانسته اند فعالیت های عمرانی در شهرها را توسعه دهند و طبق برخی برآوردها هم اکنون بودجه عمرانی چند کلانشهر کشور به تنهایی با بودجه عمرانی کشور برابری می کند! ولی اغلب این فعالیت ها به مدد فروش تراکم بوده است که این امر اثرات جبران ناپذیری بر اقتصاد شهر و اقصاد ملی داشته است.

برخی دیگر از آثار منفی فروش تراکم عبارت است از رعایت نشدن اصول معماری و شهرسازی و همچنین پایین آمدن کیفیت زندگی در محله.  شهرداری تهران به دلیل انجام پروژه های عمرانی بزرگ به نقدینگی بالایی برای تامین هزینه این پروژه ها نیاز داشته است که به نظر می رسد به دنبال راهکار دیگری برای جایگزینی درآمدهای ناشی از تراکم فروشی نرفته است و دقیقا در دام مشابه وابستگی بیش از حد هزینه های جاری و روزمره کشور به در آمدهای نفتی افتاده است و در اینجا به جای نفت که یک رانت عظیم در اختیار دولت قرار داده است در اینجا هم فروش تراکم نقش نفت را برای شهرداری تهران بازی کرده است.

 

در پایان باید گفت به دلیل نقش موجی قیمت زمین و مسکن در بازار شهر تهران و کلانشهرها و تسری آن به سایر شهرهای کشور، لازم است شهرداری های کشور و به خصوص شهرداری تهران برای جلوگیری از روند افسار گسیخته افزیش قیمت زمین های شهری روند فروش تراکم را متوقف کنند و به مشابه تجربیات سایر کشورها در حوزه مدیریت شهری و درآمدهای پایداری همچون اخذ مالیات از ارزش زمین (LVT) روی آورده و اجرای سیاست های صحیح را دستور کار قرار دهند.

نشریه شماره 3