رکود بی سابقه مسکن

 

مائده تدینی/ در دولت یازدهم با یک عقب گرد در حوزه مسکن مواجهیم؛

یکی از معیارهای مهم برای سنجش موفقیت و یا عدم موفقیت دولت ها در تأمین نیازهای مردم _ مردمی که همیشه و همه جا شعار رسیدگی به مشکلات و مطالبات آنان از زبان دولتمردان و مسئولین شنیده می شود_ اهتمام و توجه دولت ها به مسئله مهم و حیاتی «زمین و مسکن» است.

 

برای نقد و بررسی عملکرد دولت یازدهم پیرامون این موضوع، سراغ یکی از جوان ترین و در عین حال قوی ترین کارشناسان حوزه زمین و مسکن رفتیم. فرهاد بیضایی، رئیس گروه سیاست گذاری زمین و مسکن شبکه تحلیلگران فناوری ایران و کارشناس اقتصاد مسکن این بار مهمان صدای مردم برای گفتگو حول مسئله «عملکرد دولت یاردهم راجع به مسئله تأمین مسکن» می باشند. در ادامه مشروح این مصاحبه را خواهید خواند.

صدای مردم: سیاست‌های دولت یازدهم در حوزه مسکن پس از سیاست خارجه، از جمله خبرسازترین موارد در رسانه‌های ایران بوده است. از تیتری که چندی پیش در روزنامه‌ها و خروجی خبرگزاری‌ها قرار گرفت، مبنی بر اینکه وزیر مسکن و شهرسازی گفته بود «مسکن مهر مزخرف است» تا تجمعات و اعتراضات مردمی که در این زمینه شاهد بودیم. همچنین رکود بازار مسکن، به روشنی قابل ملاحظه و ملموس شده است. سیاست‌ها و عملکرد دولت یازدهم در زمینه مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

دولت یازدهم در حوزه مسکن، همچنان به یک جمع‌بندی مشخص و مدون نرسیده است. این عدم جمع‌بندی و سردرگمی هم در وزارت مسکن و شهرسازی وجود دارد و هم در سطوح کلان اقتصادی. بنابراین وضعیت فعلی مسکن در ایران به دلیل نبود برنامه‌ریزی مناسب و عدم پایبندی به برنامه‌های قبلی است. یعنی دولت یازدهم نه برنامه مشخص و معینی برای مسکن دارد و نه حتی برنامه‌هایی که از گذشته در حال اجرا بود را ادامه می‌دهد.

در وضعیت فعلی، مسکن در حال ورود به یک رکود بی‌سابقه در زمینه تولید و عرضه است. حوزه مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است و تاثیرات بسیاری بر اقتصاد خرد و کلان دارد. این اهمیت را می‌توان در سهم 30 درصدی مسکن در تورم عمومی کشور یافت که اگر سیاست مشخص و مناسبی در نظر گرفته نشود، می‌تواند باعث افزایش بیشتر تورم عمومی کشور شود.

همچنین در سال‌های گذشته سهم بخش مسکن و ساختمان در اشتغال 15 درصد بوده که به این معناست اگر تولید و عرضه مسکن کاهش یابد، بیکاری شاغلان در این بخش را شاهد خواهیم بود. افزایش سهم اشتغال در حوزه مسکن و ساختمان باعث شده است که بیش از سه میلیون نفر در این حوزه اشتغال داشته باشند و بیش از 10 میلیون نفر به صورت غیرمستقیم از این حوزه ارتزاق شوند. گفتنی‌ست، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها به طور متوسط بالای 35 درصد از درآمد آنهاست که نشان از اهمیت بالای این بخش برای خانوارها دارد.

 

دولت یازدهم به دلیل عدم اعتقاد به سیاست های کلی و برنامه‌ریزی مناسب برای افزایش تولید و عرضه مسکن؛ باعث رکود در بخش مسکن شده است. برنامه‌های ساختمانی ما در سال 92 بیش از 760 هزار واحد بوده در حالی که این رقم در سال 93 به 360 هزار واحد رسیده که نشان می دهد آمار تولید مسکن در کشور بیش از 50 درصد کاهش داشته است. این کاهش تولید مسکن در سال های آینده تأثیرات خود را در اشتغال بخش مسکن و برهم خوردن تعادل در بازار عرضه و تقاضا به وضوح نشان می‌دهد و این عدم تعادل نتیجه‌ای جز افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی کشور نخواهد داشت.

صدای مردم: منظور شما از پروژه‌ها و برنامه‌های گذشته صرفا اقدامات دولت قبل است؟

خیر. برخی از این سیاست‌ها و برنامه‌ها از دهه 70 اجرا می‌شدند. به عنوان نمونه مسکن روستایی سیاستی ست که از سال 74 یا 76 پیگیری می‌شد اما حجم آن در دولت گذشته بالاتر رفت و در دولت فعلی متوقف شد. در هر دولتی بر مبنای توان اقتصادی که وجود داشته این آمار بالا و پایین می‌شده اما این آمارها بعضا در دولت فعلی صفر و روند اجرایی آن متوقف شده است. در تمام دولت‌های گذشته، روند عرضه مسکن، صعودی بوده  و رشد این روند صعودی در هر دولت متغیر بوده است، اما آمار تولید مسکن در سال 93 به آمار سال 73 و 74 برگشته است و این یعنی سقف آمار پروانه‌های ساختمانی و میزان تولید، عقب‌گرد 20 ساله داشته است.

صدای مردم: از چه منظرهایی می‌توان اقدامات دولت یازدهم در حوزه زمین و مسکن را مورد نقد و بررسی قرار داد؟

اقدامات دولت در حوزه مسکن از چند منظر قابل نقد و بررسی است. ابتدا در حوزه بازار مسکن و سیاست‌های کلان بوده که منجر به کاهش تولید شده است که این کاهش تولید در آینده در قیمت مسکن و اشتغال تاثیر سوء خواهد داشت.

دومین حوزه‌ای که می‌توان در نقد عملکرد دولت فعلی در زمینه مسکن وارد شد، مربوط  به سیاست‌های دولت در حوزه مسکن کم‌درآمدها و دهک‌هایی است که دولت موظف به حمایت از آنهاست. سیاست دولت گذشته در قالب عرضه مسکن مهر و حمایت از نوسازی مسکن روستایی می‌گنجید که باعث شد حدود 4 میلیون واحد مسکونی با عنوان مسکن مهر و روستایی عرضه شود. اما سیاست‌های فعلی دولت باعث شد که عرضه سالانه 200 هزار واحد مسکونی به 17 هزار واحد رسیده و طبق آمار سال 93 نوسازی واحد مسکونی روستایی به 5 هزار برسد.

صدای مردم: لطفاً درباره سیاست‌های دولت در زمینه مسکن مهر توضیح بیشتری بدهید.

در زمینه مسکن مهر، دولت فعالیت جدی ندارد چرا که هم ساخت مسکن مهر را متوقف کرده و هم اینکه اتمام واحدهای در حال ساخت این پروژه را از دستور کار خارج کرده است. این سیاست باعث کنش مردم و جامعه شده است و شاهد بودیم که مردم در قالب تجمعات اعتراضی خواستار تحویل و اتمام مسکن مهرشان بوده‌اند. در حقیقت دولت به برنامه‌ریزی دولت گذشته در حوزه مسکن پایبند نیست. در ابتدای کار، دولت فعلی از عنوان «مسکن اجتماعی» به جای «مسکن مهر» استفاده کرد و وعده ساخت و تولید آن را داد اما این وعده پس از دو سال همچنان در وزارتخانه‌های رفاه و امور اجتماعی و مسکن و شهرسازی در رفت و آمد بوده و هنوز به یک سیاست مشخص تبدیل نشده است. این روند نشان می‌دهد که اجرایی شدن طرح «مسکن اجتماعی» به عمر دولت یازدهم نخواهد رسید و به جای اینکه یک سیاست مشخص باشد تنها یک وعده است.

دولت در زمینه مسکن، دو وظیفه قانونی دارد: 1) در زمینه بافت فرسوده 2) عرضه زمین. علی‌رغم اینکه دولت فعلی وعده احیای بافت‌های فرسوده را داده بود و از احیای 300 هزار بافت فرسوده در سال یعنی معادل سه برابر عملکرد سالانه دولت گذشته سخن می‌گفت؛ شاهد کاهش 70 درصدی احیای بافت فرسوده در سال 93 بودیم و این رقم از 100 هزار واحد به 29 هزار واحد در این سال رسید.

در مورد عرضه زمین نیز باید گفت علی‌رغم اینکه در قانون تصویب شده است که به نیازمندان مسکن، زمین به صورت رایگان و برای حق بهره‌برداری از مسکن عرضه شود و به عنوان مثال این قانون در دولت گذشته در قالب طرح مسکن مهر به اشخاص و تعاونی‌ها و واگذاری خانه‌‌های 99 ساله اجرا می‌شد؛ اما این قانون در این دولت متوقف و زمینی برای عرضه مسکن ارائه نشد. یعنی دولت فعلی حتی به قوانین نیز بی اعتناست.

از دیگر نکاتی که می‌توان به سیاست‌های حوزه مسکن دولت فعلی نقد وارد کرد، عملکرد آن در کنترل سوداگری و دلالی در بازار مسکن بوده است. یکی از مشکلاتی که بازار مسکن ما همیشه با آن روبروست، بحث دلالی و سوداگری است و این معضل به حدی رشد کرده که در سال‌های 85 تا 90 به میزان 70 درصد از تقاضای مسکن، (تقاضای سرمایه‌ای) بوده است نه (تقاضای مصرفی)! دولت قبل برای این موضوع، قوانین مدیریتی پیش‌بینی کرده و به مجلس شورای اسلامی ارائه داده بود و این لایحه در حال بررسی بود که به تعویض دولت‌ها برخورد کرد و وزیر جدید مسکن در سال 92 نامه‌ای به رئیس مجلس نوشت و خواست که بررسی این لایحه انجام نشود. این اقدام عملا باعث می‌شود که ابزار لازم برای مجریان  و دولت برای کنترل و نظارت بر بازار مسکن وجود نداشته باشد.

صدای مردم: دولت در زمینه مسکن، صرفاً به توقف یا کند کردن روند اجرایی برخی پروژه و قوانین نپرداخته است. افزایش وام خرید که از سیاست‌های این دولت است را هم می‌توان نام برد و بررسی کرد. نظر شما درباره این اقدام چیست؟

مهم‌ترین عملکرد دولت در زمینه مسکن، افزایش وام خرید بدون توجه به واقعیت های اقتصادی کشور بوده است. این سیاست از جنس سیاست‌های تحریک تقاضاست و هنگامی که در کشور کاهش تولید مسکن وجود دارد، سیاست تحریک تقاضا منجر به تورم در بازار مسکن و افزایش سهم تقاضاهای سرمایه‌ای می‌شود. همچنین این سیاست در حد توان دهک‌های متوسط و ضعیف جامعه در نظر گرفته نشده است(به عنوان مثال اقساط این وام‌ها به یک میلیون تومان در ماه می‌رسد که از توان اقشار متوسط و ضعیف خارج است) و نشان‌دهنده این است که گروه هدف وام‌ خرید مسکن، تنها دهک‌های بالا درآمدی است.

صدای مردم: از توضیحات کامل و دقیق شما متشکریم.